용적이양제 의미 및 영향 총정리(2025)

서울시는 도시의 발전과 문화재 보존 사이의 균형을 맞추기 위해 ‘용적이양제’라는 새로운 제도를 도입하고 있습니다. 제도는 활용하지 못한 용적률을 개발 여력이 있는 지역으로 이전하여 도시 개발의 효율성을 높이고, 중복 규제로 인한 재산상의 손실을 완화하는 데 목적이 있습니다.

1. 용적이양제의 개념

용적이양제(TDR, Transfer of Development Rights)는 기존에 법령이나 규제로 인해 활용하지 못하는 용적률을 개발 가능성이 높은 지역으로 이전할 수 있도록 하는 제도입니다.

주요 원리: 문화재 보존, 장애물 표면 제한 등으로 인해 개발에 제약을 받는 지역에서 사용하지 못한 용적을, 도시 내 다른 지역으로 양도하는 방식입니다.
기대 효과: 중복 규제로 인한 재산상의 손실을 줄이고, 도시 전반의 개발 밀도를 합리적으로 재배분하여 지속 가능한 도시 발전에 기여할 수 있습니다.

국내에서는 그동안 법체계상의 어려움으로 도입에 어려움이 있었으나, 서울시는 도시계획과 법률 전문가의 자문을 거쳐 ‘서울형 용적이양제’라는 국내 실정에 맞는 실행모델을 마련하였습니다.

2. 서울형 용적이양제 도입 배경 및 추진 내용

서울시는 문화재 보존 등으로 인한 미활용 용적을 효율적으로 활용하기 위해, 이번 제도를 적극 도입하고자 합니다.

입법 예고 및 시행 일정:
- 서울시는 ‘용적이양제 운영에 관한 조례’를 올해 상반기 중 입법예고를 통해 제정한 후, 하반기부터 본격 시행할 계획입니다.
실증 사업:
- 강동구 ‘굽은다리역세권 활성화’ 사업에서 결합건축 제도를 활용한 용적이양 실험을 진행 중이며, 이를 토대로 실행모델을 완성할 예정입니다.
우선 양도지역 선정:
- 문화유산 주변지역과 장기적으로 규제 완화가 어려운 장애물 표면 제한구역 등을 우선 대상으로 선정하여, 향후 안정적이고 지속 가능한 제도 운영을 도모합니다.

서울시는 이와 같은 용적이양제 제도 도입을 통해 중복 규제로 인한 지역 불균형 해소와 함께, 도시 전반의 개발 밀도를 효율적으로 관리할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

3. 해외 사례와의 비교

용적이양제는 미국, 일본 등 해외 주요 도시에서 이미 성공적으로 활용되고 있는 제도입니다. 대표적인 사례로는 다음과 같습니다.

도시 사례	건물	층수	용적률
뉴욕	원 밴더빌트	93층	약 3000%
도쿄	신마루노우치빌딩	38층	약 1760%
도쿄	그랑도쿄	43층	약 1300%

뉴욕 원 밴더빌트:
인근 그랜드센트럴터미널과 바워리세이빙 빌딩의 미사용 용적률을 이전받아 초고층 빌딩으로 개발되었습니다.
도쿄 사례:
신마루노우치빌딩과 그랑도쿄 역시 도쿄역의 문화재 지정으로 인한 규제를 극복하고, 추가 용적을 확보하여 고층 건물로 재개발된 바 있습니다.

이와 같이 해외의 성공 사례는 서울시가 추진하는 용적이양제 제도의 타당성을 뒷받침하며, 국내 도시 개발에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

4. 서울시의 기대 효과 및 정책 방향

서울시는 이번 용적이양제 도입을 통해 여러 측면에서 도시 발전에 기여하고자 합니다.

재산상 손실 완화:
중복 규제로 인해 활용하지 못하는 용적률을 타지역으로 이전함으로써, 해당 지역 소유주의 재산적 손실을 줄이는 효과를 기대합니다.
균형 발전 촉진:
개발 여력이 높은 지역에 추가 용적을 부여함으로써, 도시 전반의 균형 발전과 인프라 효율성을 극대화할 수 있습니다.
안정적인 제도 운영:
합리적인 용적가치 산정 방안, 효율적인 용적이양 절차, 안정적인 공시 시스템 등을 마련하여, 제도의 투명성과 지속 가능성을 확보할 예정입니다.
주민 참여 및 민·관 협력:
지역주민의 의견을 최우선으로 반영하는 ‘서울형 용적이양 선도사업’을 통해, 민간과 공공이 협력하는 체계를 구축하고 전 과정을 서울시가 전폭 지원합니다.

또한, 오는 25일 오후 2시 서울시청 서소문청사에서 개최되는 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’ 도시정책 콘퍼런스를 통해, 다양한 이해관계자들과 소통하며 제도의 공감대를 형성할 예정입니다.

5. 문제점 및 개선 방안

기존 도시계획 체계 내에서 용적률 규제가 중복 적용되면서 발생한 용적이양제 문제점들을 해소하기 위한 이번 제도는,

규제 완화 어려움:
문화재 보호 등으로 인해 장기적으로 규제 완화가 어려운 지역의 용적률을 다른 지역으로 이전함으로써, 불필요한 규제 부담을 줄이고자 합니다.
실효성 있는 실행모델 마련:
강동구 굽은다리역세권 활성화사업 등 실증 사례를 토대로, 구체적이고 실효성 있는 실행모델을 도출하여 제도 개선에 반영할 계획입니다.
법령 개정과 체계 정비:
서울시는 향후 제도 안정화를 위해 관련 법령 개정 건의를 병행하며, 도시계획 및 법률 전문가의 지속적인 자문을 통해 체계를 정비할 예정입니다.

서울형 용적이양제는 단순히 미활용 용적률을 이전하는 것을 넘어, 도시의 발전 가능성을 극대화하고 지속 가능한 성장을 도모하는 혁신적인 정책으로 평가되고 있습니다.

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6. 실행 사례 및 선도사업의 세부 계획

서울시는 용적이양제의 성공적인 정착을 위해 민·관 협력체계를 구축하고, 선도사업을 통해 구체적인 실행 모델을 마련하고자 합니다. 강동구 굽은다리역세권 활성화사업에서는 결합건축 제도를 활용하여 실제 용적 이전 과정을 테스트하고 있으며, 이 결과를 바탕으로 제도의 세부 운영 기준과 절차를 마련할 예정입니다.

또한, 용적가치 산정을 위한 합리적인 기준을 마련하고, 공시 시스템을 안정화하여 모든 이해관계자가 투명하게 정보를 확인할 수 있도록 지원합니다. 서울시는 용적이양제 관련한 지역 주민의 의견을 적극 수렴하여 선도사업의 대상 지역을 선정하고, 민간 기업과의 협력을 통해 전 과정에서의 행정적 지원 및 재정 지원을 아끼지 않을 방침입니다.

7. 용적이양제 제도 도입에 따른 다양한 영향 분석

용적이양제 도입은 도시 발전에 여러 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 주요 효과는 다음과 같습니다.

도시 재생 및 균형 발전:
규제로 인해 미활용된 용적을 효율적으로 이전함으로써, 도시의 특정 지역에 집중된 개발 압력을 완화하고, 개발 여력이 높은 지역으로 자원을 재배분하여 도시 전반의 균형 발전을 촉진합니다.
경제 활성화 및 재산 가치 보호:
중복 규제에 따른 재산상의 손실을 보완하고, 개발 가능성을 높임으로써 지역 부동산 가치 상승 및 경제 활성화에 기여합니다.
환경 및 문화재 보존:
문화재와 같은 역사적, 환경적 가치가 높은 지역에서는 개발 압력을 완화하고, 대신 다른 지역에서 추가 개발을 허용하여 도시 전체의 지속 가능한 발전을 도모합니다.

8. 용적이양제 법적 및 행정적 준비

서울형 용적이양제의 성공적 도입을 위해서는 기존 법령과 규제 체계의 정비가 필수적입니다.

법령 개정 건의:
국토계획법과 기타 관련 법령 간의 상충 문제를 해소하기 위해, 서울시는 용적이양제 관계 법령 개정을 위한 건의를 병행하고 있습니다.
행정 절차의 효율화:
용적 이전 과정의 복잡성을 최소화하고, 관련 서류 및 절차를 간소화하는 방안을 마련하여 민·관 협력체계 내에서 신속하고 정확한 업무 처리가 가능하도록 준비하고 있습니다.
전문가 자문 및 연구:
도시계획, 법률, 건축 분야의 전문가들과 지속적으로 협력하여, 용적이양제 제도의 실효성을 높이고 예상되는 문제점에 대해 사전 대응책을 마련하고 있습니다.

9. 시민 참여 및 추가 지원 방안

서울시는 용적이양제의 공정하고 효과적인 운영을 위해 시민 참여를 강화할 계획입니다.

용적이양제 공청회 및 설명회:
제도 도입 전후로 시민 공청회와 설명회를 개최하여, 주민들의 의견을 수렴하고 정책 결정 과정에 반영할 예정입니다.
정보 공개 및 투명성 강화:
용적 이전 과정 및 관련 정보를 투명하게 공개하여, 시민들이 제도의 진행 상황과 효과를 쉽게 파악할 수 있도록 지원합니다.
용적이양제 지속적 모니터링:
제도 시행 후에도 지속적으로 모니터링하여, 문제 발생 시 신속하게 개선 대책을 마련하는 등 후속 관리 체계를 강화할 계획입니다.

이러한 노력을 통해 서울시는 주민의 삶의 질을 높이고, 도시 발전의 새로운 모델을 구축하는 데 주력할 예정입니다.

10. 용적이양제 관련 faq

Q1. 용적이양제란 무엇인가요?
A. 용적이양제(TDR, Transfer of Development Rights)는 개발 제한으로 인해 활용하지 못하는 용적률을, 개발 여력이 높은 다른 지역으로 이전할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 중복 규제로 인한 재산상의 손실을 줄이고, 도시 전반의 개발 밀도를 효율적으로 재배분할 수 있습니다.

Q2. 서울시에서 용적이양제를 도입하는 이유는 무엇인가요?
A. 서울시는 문화재 보존 및 장애물 표면 제한 등으로 사용하지 못하는 용적률을 효율적으로 활용하기 위해 용적이양제를 도입합니다. 이 제도를 통해 개발 여력이 높은 지역에 추가 용적을 부여하여 도시 균형 발전과 재산 손실 보완에 기여하고자 합니다.

Q3. 해외에서는 용적이양제가 어떻게 활용되고 있나요?
A. 미국 뉴욕의 ‘원 밴더빌트’는 인근 그랜드센트럴터미널과 바워리세이빙 빌딩의 미사용 용적률을 이전받아 93층 규모의 초고층 빌딩으로 개발되었습니다. 또한, 도쿄의 신마루노우치빌딩(38층)과 그랑도쿄(43층) 역시 문화재 지정으로 인한 제약을 극복하고 고층 건물로 재개발된 사례가 있습니다.

Q4. 서울형 용적이양제의 특징은 무엇인가요?
A. 서울형 용적이양제는 국내 법체계에 맞게 새롭게 규정되었으며, 문화유산 주변지역과 장기적으로 규제 완화가 어려운 장애물 표면 제한구역을 우선 양도 대상으로 선정합니다. 또한, 강동구 굽은다리역세권 활성화사업을 통한 실증사업 결과를 반영하여 구체적이고 실효성 있는 실행모델을 마련할 예정입니다.

Q5. 용적이양제의 시행 일정은 어떻게 되나요?
A. 서울시는 ‘용적이양제 운영에 관한 조례’를 올해 상반기 중 입법예고한 후, 하반기부터 본격적으로 시행할 계획입니다.

Q6. 용적이양제가 도시 발전에 미치는 영향은 무엇인가요?
A. 본 제도는 미활용 용적률의 재배분을 통해 도시 재생, 경제 활성화, 환경 및 문화재 보존 등 다양한 긍정적 효과를 기대할 수 있습니다. 개발 여력이 높은 지역에 추가 용적을 제공하여 도시의 균형 발전에 기여하는 것이 주요 목표입니다.

Q7. 제도의 법적 및 행정적 준비는 어떻게 진행되고 있나요?
A. 서울시는 도시계획, 법률, 건축 분야의 전문가 자문과 연구를 토대로 용적이양제의 개념과 실행 모델을 마련 중입니다. 또한, 관련 법령 개정 건의 및 행정 절차 간소화를 통해 안정적이고 효율적인 제도 운영을 준비하고 있습니다.

Q8. 시민 참여는 어떤 방식으로 이루어지나요?
A. 서울시는 용적이양제 도입 전후에 공청회와 설명회를 개최하여 시민의 의견을 수렴하고, 제도의 진행 상황과 효과를 투명하게 공개함으로써 시민 참여를 적극 지원할 계획입니다.

Q9. 용적이양제 도입 후 기대되는 효과는 무엇인가요?
A. 중복 규제로 인해 미활용되었던 용적률이 효율적으로 재배분됨으로써, 개발 압력이 집중된 지역의 문제를 해소하고, 개발 여력이 높은 지역에 추가 용적을 부여하여 도시 전반의 균형 발전과 재산상의 손실 보완 효과를 기대할 수 있습니다.

Q10. 향후 용적이양제의 발전 방향은 무엇인가요?
A. 서울시는 선도사업을 통해 민·관 협력체계를 구축하고, 제도의 세부 운영 기준 및 절차를 정립할 예정입니다. 이를 통해 향후 전국적으로 확산될 수 있는 도시 균형 발전 모델로 자리매김하며, 지속적인 개선과 혁신을 통해 안정적이고 효과적인 제도 운영을 도모할 계획입니다.